характерные черты российского рынка жилья

Говоря о характерных чертах российского рынка жилья необходимо отметить, что наиболее развитым и успешно функционирующим его сегментом является вторичный рынок и в первую очередь рынок квартир. С точки зрения прогнозирования рынка жилья большой интерес представляют не только уровень нынешней платежеспособности, но и потребности семей в жилье. Размер занимаемого жилья для большинства семей мало связан с их доходами. Степень расхождения потребностей и реальных возможностей семей свидетельствуют об остроте жилищной ситуации в городах.

Уровень цены на квартирную плату определяется объемами жилищного фонда и потребительским спросом на конкретные объекты жилищной недвижимости (ее качественные характеристики). Чем больше объем предлагаемого жилья, тем ниже квартирная плата, скорректированная на спрос. Первый сектор российского жилищного рынка, где непосредственно формируется цена на квартирную плату, в т.ч. и плату за жилищно-коммунальные услуги, остается функционировать в условиях жесткого государственного регулирования, т.е. в этом секторе малоэффективны рыночные механизмы, поэтому квартирная плата перестает полноценно выполнять свою функцию в механизме ценообразования объектов жилищной недвижимости. Статистические данные показывают, что доля квартирной платы в общем объеме расходов населения в настоящее время понижается в связи с ростом объемов получаемых доходов. Это приводит к росту платежеспособного спроса на дополнительные жилищные услуги и как следствие на объекты жилищной недвижимости, увеличивая давление спроса на рынок.

Сложившиеся цены на квартирную плату влияют на цену приобретаемого жилья, формирующегося во втором секторе на рынке жилищного фонда. Чем выше уровень квартирной платы, тем выше уровень цен на недвижимость при установившейся норме капитализации доходов. Уровень капитализации доходов — это тот текущий доход, который стремятся получить инвесторы, приобретая недвижимость; на него оказывают влияние процентная ставка по долгосрочным займам, ожидаемый рост квартирной платы, риски недополучения дохода, налоги на недвижимость. То что размер квартирной штаты определяется не рынком, а государством, влияет не только на цену жилищной недвижимости, но и на другие параметры рынка — строительство и жилищный фонд. Недвижимость перестает выполнять долгосрочную инвестиционную функцию которая должна обеспечить рост вложений с течением времени.

Жилищные реформы не будут способствовать развитию экономики, если не создадут стимулы для повышения нормы сбережений населения. Отсутствие достаточного внутреннего накопления в стране никогда не компенсировалось и не может компенсироваться иностранными инвестициями.

Ограничения, накладываемые государством на размер квартирной платы, не дают возможность собственникам (инвесторам) жилья получить желаемый уровень дохода, предлагаемый рынком, что естественно ограничивает строительство жилых домов. На сегодняшний день инвесторы на рынке ограничиваются строительством жилых домов с целью их быстрой реализации еще на стадии нулевого цикла строительства. Цены на объекты недвижимости вызывают определенный объем нового строительства, объемы которого могут увеличиваться до тех пор, пока цена объектов недвижимости не сравняется с уровнем затрат на строительство, что создаст прирост жилищного фонда. Таким образом, чем выше уровень цен на недвижимость, тем выше объемы строительства.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector